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刚需活跃市场回暖为时尚早

发布时间:2020-03-04 05:17:19 阅读: 来源:蜡烛厂家

国家统计局日前发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,新建商品住宅价格下降的城市有46个,持平的城市有16个,上涨的城市有8个。

记者采访的不少业界人士表示,郊区低价成交拉低了整体成交均价。统计数据的背后实际上是房价结构性下降,中心城区“有价无市”,新建楼盘基本都分布在郊区,成本低、配套设施相对不完善,价格提不上来,部分楼盘还在降价,成交也主要在郊区。

核心提示

房企打折“真刀实枪”,购房者复现“排队购房”……五一小长假期间,各地楼市“躁动不已”。

不过,记者采访发现,楼市各方的博弈日益加剧。仅凭短期的活跃,就断言市场回暖为时过早。楼市调控既不可掉以轻心,也应注意“区别用力”。

1【聚焦】

以价换量蔓延 刚需“活跃”市场

4月29日,小长假第一天,北京南四环外新开盘的“鸿坤·曦望山”项目认购现场堪称“火爆”。记者上午在现场看到,此次推出366套房源,但排号已近1000人,挤满了整个大厅;网上团购报名者也有近千人。

现场给出的“真金白银”的优惠让不少人心动:搜房网会员交2万元服务费抵6万元房款、开盘当天八七折优惠,包括首付30%有5个点优惠等。

“上午8点来的,排号就已排到280多号。”现场购房的31岁的王先生说。临近中午,他终于 “抢”到了一套两居室。同一天开盘认购的“保利·春天里”等楼盘也出现了类似的热销场面。

在上海,和以往假日楼市“遮遮掩掩”的优惠不同,今年五一房展会上,房企打折“动了真格”。嘉定新城的“盘古天地”,去年报价最高1。8万元/平方米,此次折后价在1。4万元/平方米至1。6万元/平方米;宝山顾村的“保利·叶语”,去年曾卖2。2万元/平方米,此次有“成交送8万元”的促销活动……

在武汉,市郊一个楼盘推出“五一定房立减1万”的活动,不少“刚需族”在5月1日一早就坐1个多小时公交车赶到售楼处。销售人员介绍,1日上午就有10多人交了定金。而在市区“福星惠誉”楼盘现场,售楼中心里挤满了人。销售人员告诉看房者:“我们经理已经发话了,这一周要把剩余房源解决掉。”

“经过一段时间的调控,我们看到了降价希望。现在买房也许不是最好的时机,但错过了还是会觉得可惜”。整个五一小长假期间都忙于看房的北京市民张女士的话,在购房者中颇有代表性。记者感到,这种“抢购”,是长久焦灼等待后需求的释放;是“涨怕了”的购房者“不得已而为之”的举动。

中原集团研究中心总监刘渊认为,在调控政策的引导之下,刚性需求和部分改善需求正加快入市。此时,“低价入市”仍是提高销售率最为重要的手段,低价优势甚至可以弥补楼盘在品质、品牌知名度上的不足。

2【分析】

楼市博弈有增无减 断言“回暖”为时尚早

楼市的博弈是一场拉锯战,每次价格变动背后都是购房者和房企的相持、进退。调控“重压”之下,博弈的天平似乎在向购房者倾斜,但反弹力量绝不可忽视。

“买的人多了,开发商就会见好就收。”一些看房者认为,房源价格频频改变,就是开发商与购房者心态博弈的结果。

统计数据显示,4月份武汉楼市发生价格波动的楼盘有40多个,其中涨价的楼盘超过了1/3。

戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏说,在调控压力下,当前住宅市场确实处于历史低位:除了公开打折的楼盘之外,市场中的大部分项目都存在议价空间,其中甚至包括那些拥有稀缺性资源、此前始终不愿意加入促销行列的高端住宅项目。此外,许多中端楼盘甚至是在以成本价出售。

她认为:“从历史数据分析,成交量迅速拉升往往是市场反弹的最直接信号,但是目前市场呈现明显‘政策市’的特征。因此仅凭短期成交量的拉升,就开始展望楼市的反弹,显然为时尚早。”

即使是收获了活跃行情,楼市成交依然处在低位。国家统计局数据显示,今年一季度,我国商品房销售同比下降13。6%,而商品房待售面积却增长35。5%。从各地统计数据看,不少城市4月份的成交量又出现环比下滑。有关城市住建委公布的4月份相关数据显示,北京新房成交量环比下降3。6%;上海新房成交量环比下降26%;广州新房成交量环比下降18%,但同比去年增长9%。

价格方面,中国房地产指数系统百城价格指数报告显示,4月份全国100个城市住宅平均价格环比3月下降0。34%。

“五一小长假期间这一波活跃行情,并不意味着市场会迎来‘红五月’。目前的成交离正常水平还有差距,市场能否复苏还需观察。”上海永庆房屋有限公司总经理陈史翎说。

3【对策】

刚性需求须鼓励 “区别用力”施调控

从长期来讲,以后的楼市调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段。但“政策市”的性质和回暖基础脆弱的现实,表明调控还没有到可以松绑的时候。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,如果下半年市场慢慢回暖,政策将趋于稳定;如果房价止跌反弹、市场反弹幅度过大,可能会招来新一轮打压,“因为今年控制房价仍然是很重要的目标”。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹4月29日表示,未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨,让被投资性需求推高的房价回归合理水平,让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另外,持续加大保障性住房建设力度,增加普通商品房供给,满足市场刚性需求。

值得关注的是,近期对刚性需求的鼓励措施正陆续落地。比如,从3月中旬开始,北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到九折左右,部分银行甚至推出八五折优惠;此外,一些二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限,两成首付购房政策重新回归市场。另外,多个城市相继修改了“非普通住宅税”标准,使更多普通住房享受到契税优惠,也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

“这样的导向应该坚持。此外,鼓励刚需入市的方式可以是灵活多样,但在执行环节要严格控制‘非刚需群体’钻空子。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

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